Estipula o artigo 1079º do Código Civil que “o arrendamento cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”.

Analisaremos, de seguida e de forma muito simples e sintética, cada um destes instrumentos.

Antes de mais, uma consideração geral: o legislador procura proteger a posição do inquilino/arrendatário, aquela que é, tipicamente, a parte mais fraca no contrato de arrendamento, sendo por isso natural que os prazos para a oposição à renovação sejam maiores para o senhorio ou ainda que as possibilidades de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada sejam muito diferentes para senhorio e arrendatário.

Assim, conforme a Lei deixa claro, as partes podem, a todo o tempo, por fim a contrato de arrendamento. Quer isto dizer que se ambos os contraentes estiverem de acordo, o contrato pode cessar em qualquer altura (artigo 1082º do Código Civil).

Quando falamos em resolução falamos em justa causa. Quando queremos resolver um contrato temos, forçosamente, incumprimento da outra parte. É o enquadramento que o senhorio mais usa, a par da oposição à renovação. Assim, há várias situações que justificam que o senhorio termine o contrato com o arrendatário, como sejam barulho constante ou uso da fracção para fim diverso daquele a que o prédio está adstrito. Tem especial relevância o artigo 1083º, números 3 e 4, que definem causas objectivas de resolução (independentes de ponderação), como sejam os casos de atraso no pagamento de renda superior a 3 meses ou quando o inquilino se atrasa mais do que quatro vezes, seguidas ou interpoladas no pagamento da renda (sendo que esse atraso tem de ser superior a 8 dias).

A caducidade verifica-se, por exemplo, com a morte do inquilino ou com a destruição do imóvel.

A denúncia tem maior relevância quando falamos de contratos de duração indeterminada (sem prazo definido). Nesta situação, se a posição for a do senhorio, só o pode fazer se for para habitação própria ou de descendentes em primeiro grau (filhos); para demolição da fracção ou realização de obras profundas que impeçam a manutenção do vínculo; com antecedência mínima de 5 anos, nas restantes situações. Se formos o locatário/inquilino, a antecedência que deve ser respeitada para a data na qual queremos ver o contrato findado varia entre 60 ou 120 dias.

Já nos contratos de duração certa, os mais comuns, quer sejam de um, dois ou mais anos, se for o senhorio a pretender que o contrato não se renove, deve comunicar ao inquilino a sua intenção com antecedências que varia de 60 a 240 dias, dependendo do tempo de vigência do contrato; se for o inquilino a pretender a não renovação do contrato, os prazos são mais simpáticos, variam de 60 a 120 dias.

Nota ainda para o facto de que, se estivermos a falar de contratos de duração certa, o arrendatário pode, denuncia-lo a todo o tempo, desde que já tenha cumprido pelo menos um terço do contrato e respeite a antecedência mínima de 60 ou 120 dias (consoante o contrato tenha duração inferior ou superior a um ano) da data em que pretende que o contrato termine. Caso o inquilino desrespeite estes prazos, o contrato cessa na mesma, mas pode ser obrigado a pagar as rendas correspondentes ao pré-aviso em falta, excepto se resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente, morte do arrendatário ou de pessoa com que este viva em economia comum há mais de um ano.

Note-se ainda o seguinte: existem regras que são imperativas (as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano). Quer isto dizer que mesmo que se escreva algo diferente no contrato o que tem validade é o que a Lei determina.

Uma última nota: A aplicação da Lei ao caso concreto é um trabalho complexo que pode levar a soluções muito distintas. Acautele sempre a sua posição, consultando um Advogado.